Как провести самостоятельную правовую экспертизу при покупке коттеджа в ипотеку от Сбербанка - шаги, справки и рекомендации

При покупке у физического лица можно использовать вот такой чек-лист. Пример для квартиры. В вашем случае добавляется земельный вопрос и снимаются риски приватизации.

Неспециалисту довольно трудно проделать подобную работу: найти ответы на все вопросы и потом проанализировать полученную информацию. Однако вам это поможет понять направления работы.

Проверка продавца - физического лица

Перечень необходимых документов:

1. Паспорт продавца (копия).

2. Справка из ПД/ПНД (копия).

3. Другие документы.

Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя?

Ф.И.О. собственников квартиры.

Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП?

Если собственников несколько - все ли согласны продать квартиру, нет ли споров?

Семейное состояние собственника (-ов) на момент приобретения ими квартиры (не на момент продажи покупателю)?

Если состояли в браке, то имеется ли согласие супруга на продажу или соглашение о разделе квартиры/брачный договор/решение суда о разделе квартиры?

Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние?

Если да, то получено ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу?

Дееспособен ли продавец, способен ли понимать значение своих действий: достиг возраста 18 лет, имеются водительские права и справки из ПД/ПНД, нет зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье, нет судебного решения об ограничении дееспособности?

Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес прописки, фамилия, нет печати, подписи и пр.)?

Насколько критичны данные ошибки?

Какова причина ошибок, могут ли быть устранены?

Не подделан ли паспорт (вклейка фотографии, дописки, подчистки)?

Не включен ли паспорт в разряд недействительных по ресурсу

Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности?

Причины подписания по доверенности?

Насколько уважительны и критичны причины?

Есть ли в доверенности все необходимые для продажи и представительства в Росреестре полномочия?

Проверен ли нотариус, заверивший доверенность? Не отозвана ли доверенность?

Замечания и комментарии по проверке продавца

Итоговый вывод: вправе ли продавец продать квартиру и с какими условиями?

Проверка квартиры

Представлены все документы?

1. Договор купли-продажи (копия).

2. Другие документы.

Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя?

Срок действия каких документов истек?

По какому договору (основанию) приобретена квартира продавцом?

Есть ли на договоре штамп о регистрации перехода права собственности?

Соблюдены ли в договоре существенные условия (цена, идентификация квартиры, указание на лиц, сохраняющих право пользования)?

Есть ли в договоре ограничения на распоряжение квартирой и иные условия, которые могут повлечь негативные последствия? Если квартира приобреталась в кредит - выплачена ли сумма кредита полностью?

Если основание нетиповое (рента, приватизация, решение суда, наследство, дарение), то нет ли присущих рисков?

Зарегистрированы ли права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП?

Соответствуют ли данные из ЕГРП данным из представленных продавцом документов?

Будет ли представлена выписка из ЕГРП к дате сделки?

Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес, фамилия, нет печати, подписи и пр.)?

Насколько критичны данные ошибки для проверки и для продажи квартиры?

Какова причина ошибок и могут ли быть устранены?

Когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года)?

Если срок не прошел - какова причина продажи?

Если срок не прошел - сколько было сделок за последние три года?

Представлены ли все документы по сделкам в течение последних трех лет?

Стоит ли страховать титул?

Нет ли в квартире незарегистрированных перепланировок?

Если есть - готов ли продавец утвердить их в установленном порядке?

Не зарегистрировано ли по квартире обременений (залог, договор аренды, найма)?

Нет ли по помещению действующего договора найма или аренды до года?

Кто прописан в квартире?

Нет ли прописанных лиц, отказавшихся (не участвующих) от приватизации жилья в пользу других лиц и сохраняющих бессрочное право пользования?

Есть ли временно выписанные лица (в тюрьме и пр.)?

Нет ли недавно рожденных, но нигде не прописанных детей (поскольку такие дети имеют право пользования родительской квартирой и без прописки)?

Если прописан несовершеннолетний, то как решен вопрос с местом его дальнейшего проживания, не ущемляются ли его права родителями?

Не находится ли несовершеннолетний под опекой и попечительством, не лишен ли родительского попечения, а если да, то представлено ли разрешение органа опеки и попечительства?

Будет ли несовершеннолетний выписан до сделки?

Нет ли спора между проживающими, прописанными лицами, лицами, имеющими право пользования?

В какой срок будут выписаны прописанные лица (до сделки, после сделки и пр.)?

Каковы перспективы судебного выселения прописанных лиц?

Есть ли задолженность по коммунальным платежам?

Проверена ли предыдущая сделка, т.е. по которой квартиру приобрел предыдущий продавец?

Есть ли какие-то особенности и ограничения?

Замечания и комментарии к проверке квартиры

Итоговый вывод: может ли покупатель купить квартиру или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, либо установить особые условия покупки (к примеру, страхование титула, обязательное выселение до сделки)?

Проверка по рискам мошенничества

Соответствует ли продавец фотографии на паспорте, водительских правах, на иных документах и источниках (соседи, социальные сети)?

Представлены ли оригиналы документов? Какой результат дала проверка оригиналов документов на предмет подделки?

Срочно ли продается квартира, и если да, то почему?

Подписывает ли договор доверенное лицо и насколько внушает доверие, насколько уважительна причина невозможности личного подписания?

Надлежащим ли образом оформлена доверенность? Подтверждена ли выдача нотариусом? Проверен ли собственник на предмет готовности продать квартиру и свободы волеизъявления (хотя бы по телефону)? Жив ли собственник?

Предыдущий договор (на основании которого квартиру приобрел продавец) составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверенной? Если первый случай, то проверено ли лицо, которое продавало квартиру продавцу, на предмет свободы волеизъявления?

Насколько велик аванс по сравнению с типовой практикой и почему велик?

Если квартира приобретена на основании решения суда - не поддельно ли решение, нет ли споров между предыдущими собственниками, может ли быть решение оспорено?

Сколько раз за последние три года продавалась квартира? Если много, то почему?

Есть ли сомнения в добросовестности продавца, риелтора продавца, собственного риелтора, агентства недвижимости? Нет ли в Интернете или различных базах данных сведений о недобросовестности этих лиц? Нет ли особенностей в поведении данных лиц, понимания, что они знакомы между собой?

Насколько условия сделки типичны? Почему имеются какие-то отличия?

Есть ли внутреннее нежелание заключить договор по данной квартире?