Мать хочет оформить дарственную на квартиру, но возникает вопрос о ее действительности из-за долгов и угрозы наложения ареста на имущество

Пока это только угроза и ареста нет. то будет действительна

---Здравствуйте, никто не отберёт у неё единственное жильё (если оно не в залоге), поэтому ничего переоформлять не нужно. Удачи Вам и всего хорошего.

Если на недвижимость наложат арест или ограничение, Росреестр не зарегистрирует договор и право собственности к Вам не перейдет.

Регистрирует договор дарения в Росреестр пока нет ареста. Без регистрации такой договор будет недействителен.

у нее единственное жилое помещение не арестуют;