Добрый день!
Купить можно, только вот, что вас ждёт после этой покупки, предсказать сложно:
- какой размер арендной платы вам предъявит собственник земельного участка?
- если это многоквартирный дом, то земельный участок не может быть арендованным...
В вашем вопросе слишком мало информации для полного ответа.
да,купить можно, но тогда надо переделывать договор аренды на договор с множественностью лиц на стороне арендатора. По закону вы имеете право на переоформление в собственность участка если аренда у города. и какой срок аренды и условия в договоре аренды.
Можно,конечно.При таком раскладе покупатель приобретает право на землю в том же объеме и на том же праве ,что и у продавца,ст.271 ГК
Прошу дать консультацию по покупке по сути квартиры, а по документам «жилого помещения» в г.Сочи в определенном жилом комплексе.
Жилой комплекс представляет из себя несколько 3-этажных сблокированных жилых домов, одна часть из которых, по сути, является таунхаусами, где каждый блок представляет собой индивидуальное 3-уровневое жилое помещение на одного владельца с отдельным выходом на земельный участок, а другая часть по факту является многоквартирными жилыми домами, где из каждого блока сделан подъезд с общими помещениями (лестничной площадкой) и изолированными индивидуальными жилыми помещениями в количестве 2 и более на каждом этаже в каждом блоке, которые имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования (на лестничную площадку). Подвалы и мансарды в домах отсутствуют.
Земля взята в застройщиком в аренду сроком на 10 лет у администрации г.Сочи с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство». Участок расположен на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного и блокированного типа до 4-х этажей). До начала строительства было получено разрешение на строительство у администрации г.Сочи. На сегодняшний день строительство всех домов полностью закончено. Все постройки имеют разрешение от администрации г.Сочи на ввод объекта в эксплуатацию, с категорией объекта «блокированные жилые дома». Подключены центральные коммуникации, заключены договора с Сочигоргаз и Сочиводоканал.
По решению собственника произведен «реальный разделе жилых домов» и осуществляется продажа жилых помещений. Покупатели получают свидетельство о госрегистрации права собственности на жилые помещения с указанием площади и номера помещения в жилом доме. По информации застройщика в данных жилых помещениях возможна прописка.
Собственно вопросы:
1. Законно ли произведено разделение жилых домов и продажа разделенных жилых помещений в них, по сути являющихся изолированными квартирами, подобным образом?
2. Законна ли в данном случае продажа жилых помещений в домах, построенных на землях, находящихся в аренде?
3. Могут ли у администрации г.Сочи возникнуть законные основания расторгнуть или отказать в продлении договора аренды земельного участка?
4. Могут ли у администрации г.Сочи возникнуть законные основания для изменения условий договора аренды, например, существенного увеличения арендной платы?
5. Какие риски возникают у покупателей данных жилых помещений?
Если "видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство»", то ждите сноса построек.
Ст. 222 ГК РФ позволяет такое.
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".
Покупатели рискуют остаться без денег и помещений.
То, что земля в аренде, не имеет значения.
И неважно, что "Законна ли в данном случае продажа жилых помещений в домах, построенных на землях, находящихся в аренде?".
Если право собственности зарегистрировано, то законно.
Однако это не спасёт от сноса.
1. Полагаю, что нет, поскольку в данном случае вид постройки будет противоречить назначению земли (ИЖС), а значит надо было менять назначение земли для размещения многоквартирного дома. По сути МКД на земле для ИЖС - это самовольная постройка подлежащая сносу (ст. 222 ГК РФ)
2. Да
3. Могут - нарушение договора аренды, т.к. они не разрешали строить МКД на земле для ИЖС.
4. Надо договор смотреть, вообще такое нарушение может быть и основанием для расторжения договора (ст. 450 ГК РФ).
5. Риск один - остаться без ничего
По перовму вопросу -нет.
Второй -да
Третий -да
Четвертый - договор нужно смотреть
Покупатель приобретает право на землю в том же объеме и на том же праве ,что и у продавца,ст.271 ГК.Поэтому купить можно.Ноу Вас есть риск сноса построек, поскольку разрешенное использования "ИЖС",ст.222 ГК
1. Нужно смотреть документы. В принципе может
2. Законна.
3. Могут.
4. Могут.
5. Если было решение суда, то вряд ли будут риски (ст. 13 ГПК РФ)
Здравствуйте, согласно ч.2 ст.222 ГК РФ Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Таким образом, встаёт вопрос относительно разрешённого использования данного земельного участка. Могут быть проблемы в дальнейшем.
То, что земля находится в аренде особой роли не играет. Многие застройщики строят дома на арендованной земле.
Доброго времени!
Скорее всего это подлежит сносу ст. 222 ГК РФ, нужно смотреть вид использования помещения! Нужно смотреть документы!
Смотрите из условий договора аренды.
Если в нём есть запрет на продажу, то лучше не брать недвижимость.
ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 552 ГК РФ
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.[b][/b]
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Здравствуйте. 1.Нет. 2.Нет. 3. Да. 4.Да. 5.Такие строения могут быть признаны как незаконно возведенные постройки и будут подлежать сносу Ст. 222 ГК РФ.
Здравствуйте!
Во-первых, следует отметить, что поскольку разрешенным видом использования земельного участка является ИЖС, то возведение на нём фактически многоквартирного дома может повлечь предъявление иска о сносе такого дома, как самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Такой иск может быть заявлен, к примеру, либо местной администрацией, либо прокуратурой.
Между тем, надо учитывать, что, во-первых, местной администрацией выдано разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию.
Во-вторых, по решению собственника произведен реальный раздел дома.
В последнем случае надо принимать во внимание норму статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Это и есть так называемый реальный раздел жилого дома (кода участники долевой собственности на дом по соглашению между собой прекращают режим долевой собственности и делят общее имущество на самостоятельные объекты права, в данном случае помещения).
Так что в отношении помещений, выделенных в отдельные объекты права из единого жилого дома, не действует режим квартир. Это помещения, выделенные из одного объекта (в данном случае индивидуального жилого дома) в отдельные объекты (помещения в этом доме).
Существует достаточно распространенная практика, когда при аналогичных условиях суд отказывает в иске о сносе самовольной постройки на основании того, что отдельные помещения образовались в связи с реальным разделом жилого дома.
Ну а когда помещения выделены в самостоятельные объекты права, ничто не мешает ими распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить и т.д.).
Закону это не противоречит.
По поводу законности продажи помещений, расположенных на арендуемом земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, то это также не противоречит законодательству.
Как указано в ст. 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
То есть к приобретателю объекта недвижимости (в Вашем случае к покупателю помещения) переходят те же права на земельный участок, которые были и у продавца.
Следовательно, с покупателем помещения должен быть также заключен договор аренды. И оснований для отказа в заключении такого договора у администрации нет.
Что касается оснований для изменения арендной платы, то такие основания могут быть. Они могут быть указаны в нормативных правовых актах органов местного самоуправления (например, в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в муниципальной собственности).
Для этого, соответственно, должен быть издан нормативный акт органа местного самоуправления (например, постановление местной администрации).
Но риски, конечно, могут возникнуть всегда.
В первую очередь риск в Вашем случае связан с вероятностью всё же вынесения решения суда о сносе дома как самовольной постройки. Однозначной практики, повторюсь, по таким спорам в России нет.
1.Кто захочет оспорить подобные сделки по продаже этих жилых помещей имеет все шаны добиться положительного результата. На землях ИЖС нельзя возводить много квартирные дома.Администрация г.Сочи также нарушает закон,выдав разрешение на ввод в эксплуатацию по сути самольных построек ст222 ГК РФ.
2.Если отвечать на ваш второй вопрос ,абстрагируясь от описанной вами ситуации,то конечно,в закононодательстве нет никакого запрета на продажу помещений в домах , находящихся на арендуемых землях.Статья 273 ГК РФ позволяет осуществлять такую продажу.
В целом же ситуация является незаконной.
3 Основания могут быть только в связи с неисполнением каких то условий договора аренды ст606 ГК РФ.
4.Существеное увеличение арендной платы должно быть экономически и юридически обосновано Одного желания увеличить арендную плату без экономического и юридического обоснования, конечно,недостаточно.
Вообще ст.614 ГК РФ нацеливает на стабильность арендной платы Согласно этой статье арендная плата может меняться не чаще одного раза в год..
5.Риск для покупателей здесь один-велика вероятность признания сделок недействительными., так как осуществляется покупка жилья в самовольной постройке..
Потом придется долго и упорно возвращать свои деньги.Без всякой гарантии на положительный результат.
Здесь надо смотреть,кто может быть заинтересованной стороной,чтобы признать эти жилые дома самовольной постройкой .Администрация этого не будет делать,так как выдала разрешение на ввож в эксплуатацию этих домов. Остается только прокуратура, по жалобе каких то недовольных граждан..Здесь,конечно,есть риск.
Статья 614. ГК РФ Арендная плата
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Настоятельно рекомендую не покупать,это мошенническая схема,на землях ИЖС нельзя строить многоквартирный дом.Дом будут сносить за Ваш счет,поэтому и цена такая заниженная,их Вашего вопроса явно просматривается нарушение требований Градостраительного кодекса ,частности ст.51 Градостроительного кодекса.
Статья 51. Разрешение на строительство Распечатать Поделиться Оформить дом по дачной амнистии! Услуги - оформить дом по дачной амнистии с выдачей свидетельства. Звоните Технический паспорт на дом an16.ru Яндекс.Директ (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ часть 1 статьи 51 излагается в новой редакции. См. текст в будущей редакции. 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
К сожалению, есть риск сноса этого (по факту) многокв.дома...
ПОСКОЛЬКУ новая редакция статьи 222 ГК РФ указывает:
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,
И ВОТ НА ЭТОМ ОСНОВАНИИ договор аренды может быть прекращен.