Да, разрешение матери (бывшей супруги) на сделку потребуется, но не в виде простого согласия на продажу, а в виде предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ООиП), которое вы должны будете получить совместно. Поскольку квартира была приобретена с использованием материнского капитала, доли детей (по 1/16) находятся под защитой государства. Мать, как законный представитель детей, является обязательным участником этого процесса. Органы опеки не выдадут разрешение на продажу без ее участия или без учета ее позиции, так как она имеет право защищать имущественные интересы детей. Вот как выглядит процедура и какие требования к вам предъявит опека: 1. Обязательное выделение долей в новом доме Вы не можете просто пообещать выделить доли в будущем. На момент подачи документов в органы опеки дети уже должны быть зарегистрированы собственниками в построенном доме. Пропорциональность: Опека будет оценивать эквивалентность долей. Площадь, приходящаяся на 1/16 в квартире, должна соответствовать площади, которую дети получат в доме. Если в квартире на каждого ребенка приходилось, например, 4 кв. м, то и в доме на каждого должно быть выделено не меньше (а на практике — больше, с учетом износа старого жилья и новизны дома). Качество жилья: Дом должен быть пригоден для постоянного проживания (зарегистрирован в ЕГРН как жилой, иметь адрес, круглогодичный подъезд, коммуникации — отопление, электричество, воду). Если дом находится на садовом участке (в СНТ), опека может отказать, если он не признан жилым. Если дом еще не зарегистрирован как жилой, опека, скорее всего, потребует выделить доли в другом имеющемся жилье или положить деньги на счета детей. Юридическая чистота: Дом не должен находиться в залоге, под арестом или иметь другие обременения. 2. Порядок действий для продажи квартиры Выделить доли в доме. Вы оформляете соглашение об определении долей (или договор дарения) и регистрируете право собственности детей на доли в доме в Росреестре. Подготовить пакет документов для опеки. Вам потребуются выписки из ЕГРН на квартиру и на дом, технические паспорта (или выписки с планом и экспликацией), ваш паспорт, свидетельства о рождении детей, ваш паспорт, свидетельство о разводе, а также проект договора купли-продажи квартиры. Обратиться в органы опеки. Заявление в опеку подают оба родителя как законные представители. Поскольку вы в разводе, вам нужно либо идти вместе, либо мать должна предоставить нотариально заверенное согласие на сделку по конкретным условиям, которые утвердит опека. Опека выдаст постановление с разрешением на продажу квартиры при условии соблюдения прав детей (то есть при условии, что их доли в доме уже выделены и не хуже прежних). Провести сделку. Договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, так как среди собственников есть несовершеннолетние. Нотариус не проведет сделку без предъявления оригинала постановления опеки. Отчитаться перед опекой. После регистрации сделки вы должны предоставить в органы опеки выписку из ЕГРН, подтверждающую, что права детей в новом доме зарегистрированы. Важные нюансы: Если мать против. Если бывшая супруга откажется давать согласие или не придет в опеку, вы можете попытаться получить разрешение через суд. Суд пойдет вам навстречу, только если докажет, что выделение долей в доме действительно улучшает или как минимум не ухудшает жилищные условия детей. Если доли в доме меньше. Если площадь дома не позволяет выделить доли, строго пропорциональные 1/16 от площади квартиры, опека может разрешить сделку при условии, что разница в стоимости будет компенсирована. Деньги, соразмерные недостающей площади, должны быть зачислены на банковские счета, открытые на имя детей. Распорядиться этими деньгами вы сможете только с нового разрешения опеки (например, на их образование или дальнейшее улучшение жилья). Роль нотариуса. Нотариус, удостоверяющий сделку, самостоятельно проверит наличие разрешения опеки и соответствие условий сделки этому разрешению. Без этого документа сделка не состоится. Налоги. Поскольку дом построен вами, при выделении долей детям через договор дарения налог платить не придется (дарение между близкими родственниками налогом не облагается). При продаже квартиры, если она была в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет, для маткапитала срок считается с даты покупки квартиры), вам, возможно, придется подать декларацию, но налог можно будет уменьшить на расходы по строительству дома. Резюме: Без участия матери как второго законного представителя и без официального разрешения органов опеки, полученного на основании уже оформленных детских долей в доме, продать квартиру вы не сможете. Сделку нужно готовить в обратном порядке: сначала оформляется собственность детей на дом, и только потом запрашивается разрешение на продажу квартиры.

Если детям нет 14 лет, отдельного согласия матери закон, как правило, не требует: родители имеют равные права и оба выступают законными представителями детей (п. 1 ст. 61, п. 1 ст. 64 СК РФ). Если ребенку уже есть 14, он подписывает договор сам, но с письменного согласия законных представителей, то есть родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), и тут позиция матери уже может понадобиться В любом случае продать доли детей в квартире можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ), без него сделка не состоится. Опека на практике может попросить заявление от обоих родителей или объяснение, почему второго нет, поэтому заранее спросите в своей опеке, примут ли заявление от Вас одного. Если мать придет туда против, разрешение могут не дать Опека, как правило, оценивает, не ухудшается ли положение детей: доли в доме должны быть не хуже того, что у них есть в квартире. Учтите еще одно: Вы одновременно продаете свою долю и представляете детей. Если опека увидит здесь противоречие между Вашими интересами и интересами детей, она назначит детям отдельного представителя, и тогда Вы за них не подписываете (п. 2 ст. 64 СК РФ). Поэтому сначала оформите дом в собственность и уточните в опеке порядок передачи долей детям в нем, а потом идите за разрешением на продажу квартиры. За ребенка младше 14 лет сделку совершаете Вы как родитель (п. 1 ст. 28 ГК РФ), а сделку с долями, как правило, придется удостоверять у нотариуса Напишите, сколько лет каждому ребенку и зарегистрирован ли уже дом в ЕГРН, скажу, получится ли пройти опеку без участия матери и в каком порядке подписывать документы Юрист по недвижимости: сделки, доли, наследство, споры с соседями. 11+ лет, более 550 сделок. Документы по Вашей ситуации присылайте в Telegram @dmitrimol_biz

Павел, развод сам по себе не позволяет исключить мать из решения вопроса об имуществе несовершеннолетних детей. Но отдельное согласие бывшей супруги на продажу Вашей собственности и её участие как законного представителя детей — разные вещи. Поэтому категорический ответ «согласие матери всегда обязательно в нотариальной форме» без возраста детей и документов был бы неточным. Если дети несовершеннолетние, для продажи их долей необходимо предварительное разрешение органа опеки: пункт 3 статьи 60 СК РФ и пункт 2 статьи 37 ГК РФ. Договор продажи недвижимости детей обязательно удостоверяется нотариусом — часть 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ. Передача детям долей в Вашем доме сама по себе не прекращает их право на доли в квартире и не заменяет разрешение опеки. По статьям 61 и 64 СК РФ оба родителя сохраняют родительские права после развода. До 14 лет сделку за ребёнка совершает законный представитель; с 14 до 18 лет ребёнок подписывает её сам с письменным согласием законных представителей (статьи 28 и 26 ГК РФ). Если дети уже совершеннолетние и полностью дееспособны, они распоряжаются своими долями самостоятельно, разрешение опеки и согласие матери именно как родителя не требуются. Для несовершеннолетних заранее выясните в органе опеки по месту их жительства порядок обращения и документы от второго родителя. На практике заявление и позиция обоих родителей могут потребоваться. Не следует исходить ни из того, что мать обязательно должна лично подписать договор продажи, ни из того, что её возражение можно просто проигнорировать. Отдельно проверяется, кто представляет ребёнка и нет ли установленного опекой противоречия интересов родителя и ребёнка — пункт 2 статьи 64 СК РФ. Ваш план с домом нужно представить опеке как конкретную схему: какие права дети получат, когда они будут зарегистрированы и при каких условиях продаётся квартира. Одинаковая дробь 1/16 в разных объектах не означает равноценность. Значимы стоимость детских долей, площадь, пригодность дома для проживания, права на землю и обременения. Не оформляйте передачу долей лишь в расчёте на автоматическое последующее разрешение: сначала согласуйте условия и последовательность действий. Кроме того, проверьте основания возникновения Ваших 14/16. Если квартира приобреталась с маткапиталом во время брака, нужно изучить первоначальное оформление долей и права матери. Если дом построен за общие супружеские средства, запись в ЕГРН только на Вас также не снимает вопрос о её имущественных правах. Это самостоятельные обстоятельства, а не только согласие на сделку детей. Практически начните с выписок ЕГРН на квартиру, дом и участок, соглашения о выделении долей при использовании маткапитала и документов о приобретении/строительстве. С ними обратитесь в опеку и к нотариусу. Если опека отказывает, получите письменный мотивированный отказ: его законность оценивается по конкретным основаниям, судебный результат заранее не гарантируется. Сколько лет каждому ребёнку, зарегистрирован ли дом как жилой и когда приобреталась квартира — до брака, в браке или после развода? Индивидуальное платное изучение документов и подготовка схемы сделки: объём, цену и срок согласуем до начала работы. Сайт: https://www.alebedev.pro/nedvizhimost ; Telegram: https://t.me/urist0007 ; WhatsApp: https://wa.me/79951053431 ; MAX и телефон: +7 995 105-34-31 ; email: a@urist0007.ru. Приложение «Лебедев в деле» для Android: https://www.rustore.ru/catalog/app/pro.alebedev.compass

Потребуется, если ей не выделяли долю по материнскому капиталу. Также согласие нужно в случае отнесения квартиры к совместно нажитому имуществу. Несмотря на формальное отсутствие у женщины доли в праве собственности на квартиру, с точки зрения закона она может считаться сособственником. При нарушении ее прав ей будет несложно в суде признать сделку недействительной, как заключенную с нарушением закона, то есть без требуемого согласия.

1) Кто дает разрешение? По общему правилу сделки с недвижимостью, где собственниками являются несовершеннолетние (их доли), требуют участия органов опеки и попечительства. Ключевой момент: речь не столько о «разрешении матери», сколько о том, соблюдаются ли права детей и как будет обеспечено их дальнейшее жилищное положение. 2) Доли детей и маткапитал Если доли детям выделялись (или должны быть выделены) в связи с использованием материнского капитала, то сделка с квартирой, где дети — сособственники, обычно проходит только через опеку: вы готовите документы, подтверждаете последствия сделки, и опека проверяет, что дети не будут ухудшены.

Разберём ситуацию по шагам. 1) Кто дает разрешение? По общему правилу сделки с недвижимостью, где собственниками являются несовершеннолетние (их доли), требуют участия органов опеки и попечительства. Ключевой момент: речь не столько о «разрешении матери», сколько о том, соблюдаются ли права детей и как будет обеспечено их дальнейшее жилищное положение. 2) Доли детей и маткапитал Если доли детям выделялись (или должны быть выделены) в связи с использованием материнского капитала, то сделка с квартирой, где дети — сособственники, обычно проходит только через опеку: вы готовите документы, подтверждаете последствия сделки, и опека проверяет, что дети не будут ухудшены. 3) Нужна ли подпись/согласие второго родителя? Согласие матери может потребоваться в зависимости от того, кто выступает законным представителем при подаче документов и подписании договора: - если второй родитель выступает представителем или опека просит письменное согласие/участие — оно потребуется; - если вы действуете как законный представитель и решение опеки будет получено, регистрация может происходить и без отдельного нотариального согласия второго родителя, но на практике опека и/или нотариус часто запрашивают подтверждения согласованности. Поэтому однозначно ответить «разрешение матери не нужно/нужно» без уточнения процедуры продажи и формы сделки (нотариальная или простая, кто подписывает, кто подает заявление в опеку) нельзя. 4) Что важно для выделения долей в доме Вы пишете, что построили дом и хотите выделить детям пропорциональные доли. Если это делается как исполнение обязательства по маткапиталу (или после ввода дома в оборот), то юридически это должно быть оформлено надлежащим образом (с регистрацией долей). Затем уже рассматривается продажа квартиры: опека потребует план обеспечения детей жильём/долями. 5) Какой порядок действий обычно правильный 1) Зафиксировать, выделены ли доли детям в текущей квартире полностью и корректно. 2) Подготовить документы на выделение долей в доме детям (если дом будет их новым жильём/заменой). 3) Подать в орган опеки заявление о разрешении сделки по продаже квартиры (и/или обмена/замены жилья), приложить проект договора, сведения о доме, куда переедут/будут обеспечены доли. 4) Получить разрешение опеки. 5) Подготовить пакет документов в Росреестр/к нотариусу для регистрации. Резюме: формально решающим является разрешение органов опеки, поскольку дети — собственники (в т.ч. из-за маткапитала). Отдельное согласие матери может понадобиться, если этого требует нотариус/опека при подписании и подтверждении действий законных представителей. Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.