Здравствуйте! Согласно п.2.1 ст.217.1 НК РФ, освобождение от налога при продаже жилья с последующей покупкой нового действительно применяется в вашем случае, если соблюдены условия:

1. Оформление нового жилья только на вас — допустимо. Закон не требует регистрации собственности на всех членов семьи. Достаточно, чтобы вы как родитель двух детей соответствовали критерию. Например, если вы купили квартиру только на себя, но дети являются членами вашей семьи — этого достаточно.

2. Строительство дома своими силами с ипотекой — подходит под норму. Пункт 2.1 допускает использование договора участия в долевом строительстве или полную оплату стоимости жилья, что включает ипотечные платежи (абз.4 п.2.1). Главное — подтвердить полную оплату через выписки из банка и акты выполненных работ.

Если площадь/кадастровая стоимость нового дома превышает проданное жильё — налог не взимается.

Сроки: покупка/оплата нового жилья должна быть завершена в год продажи или до 30 апреля следующего года.

Ипотека от Сбербанка приравнивается к «полной оплате» при условии закрытия кредитных обязательств.

Таким образом, ваша ситуация соответствует требованиям для освобождения от НДФЛ.

Разберём вашу ситуацию по двум вопросам, основываясь на положениях пункта 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ), который предусматривает освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья, если на вырученные средства приобретается новое жилое помещение.

1. Оформление нового жилья только на одного члена семьи.

Согласно абзацу второму пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ, под членами семьи налогоплательщика понимаются супруг (супруга), родители и дети (в том числе усыновлённые), а также братья и сёстры. Норма закона не требует, чтобы новое жилье было оформлено в собственность всех членов семьи, которые владели проданным жильём, или даже всех членов семьи налогоплательщика. Ключевое условие — приобретение должно быть осуществлено налогоплательщиком и/или членами его семьи (перечисленными выше).

Таким образом, если вы продали жильё, а новое жильё приобретено и оформлено в собственность только на вас (налогоплательщика), это полностью соответствует требованиям пункта. Даже если проданное жильё было в совместной собственности с другими лицами (например, с супругом), а новое оформлено только на вас, право на освобождение от налога у вас сохраняется, так как вы являетесь налогоплательщиком, реализовавшим своё имущество и приобретшим новое. Уточнения о необходимости оформления на всех членов семьи в законе действительно нет.

2. Строительство дома своими силами в ипотеку от Сбербанка.

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ прямо предусматривает, что освобождение применяется не только при покупке готового жилья по договору купли-продажи или участия в долевом строительстве (ДДУ), но и при полной оплате стоимости приобретаемого жилого помещения в соответствии с договором участия в долевом строительстве. Однако ваша ситуация — строительство дома своими силами с привлечением ипотечного кредита — под эту формулировку напрямую не подпадает, так как вы не заключаете договор долевого участия с застройщиком.

В данном случае приобретение жилья путём строительства своими силами может квалифицироваться как создание объекта недвижимости, право собственности на который возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН. Для целей применения освобождения по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ важно, чтобы:

- Была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на вновь построенный дом (или долю в нём) на вас (налогоплательщика) или членов вашей семьи.

- Регистрация произошла в том же календарном году, что и продажа предыдущего жилья, либо не позднее 30 апреля следующего года.

Факт использования ипотечных средств (кредита Сбербанка) для финансирования строительства не является препятствием, так как закон не ограничивает источники финансирования. Ключевое — это факт приобретения (в вашем случае — создания и регистрации права) нового жилья в установленные сроки.

Однако, учитывая специфику (строительство своими силами, а не покупка по стандартным договорам), могут возникнуть вопросы у налогового органа при подтверждении соответствия условиям. Рекомендуется иметь все документы, подтверждающие затраты на строительство и связь этих затрат с продажей предыдущего жилья (например, выписки по счетам, кредитный договор, акты выполненных работ, договоры подряда, если привлекались подрядчики).

Резюме:

1. Оформление нового жилья только на вас, а не на всех членов семьи, не лишает права на освобождение от НДФЛ по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ, если вы являетесь налогоплательщиком, продавшим своё жильё.

2. Строительство дома своими силами в ипотеку принципиально отличается от прямо указанных в законе договоров (купли-продажи, ДДУ), но при условии государственной регистрации права собственности на новый дом в установленные сроки и подтверждения связи с продажей предыдущего жилья, вы можете претендовать на применение освобождения. Однако эта ситуация требует тщательного документального оформления.

Рекомендация: Учитывая сложность и нюансы вашего случая (особенно со строительством своими силами), настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к практикующему юристу или налоговому консультанту. Специалист поможет правильно подготовить документы для налоговой инспекции, чтобы минимизировать риски отказа в применении освобождения от налога. На этот вопрос уже есть ответы юристов, но индивидуальная консультация с учётом всех деталей вашей ситуации будет наиболее эффективной.