Риски при покупке наследственной гостинки с большой задолженностью по коммунальным платежам - отказ органов опеки и потеря задатка

Хотим приобрести однокомнатную гостинку, которая была передана в наследство трем сестрам-продавцам, у одной из которых ребенок, 1,5 года. Дело в том, что кватира еще не приватизирована, и существует по ней большая задолженность по коммунальным платежам. Соответственно они просят достаточно большой задаток (1/5 стоимость квартиры) на приватизацию, погашение задолженности и отдачу задатка на покупку коммуналки для сестры с ребенком. Подскажите, пожалуйста, какие могут быть риски связанные с этой сделкой. Дело в том, что все сестры-продавцы без постоянной работы и выпивают. Может быть случай, что если откажут органы опеки в выбранной ими коммунальной квартире, и мы потеряем задаток и никак его не взыщем?